汐止房產家│台灣房屋

「尼莎」颱風遠端放送，結合東北季風的共伴效應造成北台灣大淹水，大台北盆地主要河川基隆河、新店溪水位暴漲，堤外幾乎全數淪陷，連近20年未曾淹水的汐止，也一度重演水患惡夢。

這場雨下了兩天有餘，中央氣象局統計，北部、東北部山區累積雨量破1000毫米，陽明山擎天崗甚至達1500毫米；平地包括基隆七堵、新北汐止等地也超過700毫米，其中汐止再度淹水，引起熱議。

汐止舊名「水返腳」，一說與潮汐有關，不過根據汐止區公所介紹，汐止離出海口好幾十公里，跟潮汐扯不上關係，倒是沿著基隆河的河岸，有較狹長的平原地形。早年基隆河經常氾濫，汐止一天到晚淹水。

後來政府下定決心整治基隆河，先後完成「截彎取直」、「員山子分洪」等多項重大工程。7年級以後出生的人，或許對「員山子分洪」較陌生，這個大型水利建設，能確保北北基700多萬人口免於水患。

「員山子分洪」2005年7月竣工，早在完工前一年，即因颱風來襲啟動緊急分洪，把大量降雨透過分洪道排入海中。據統計，可分掉基隆河逾8成洪水，啟用後汐止不再淹水，且隨著科技園區進駐，房價日益攀升。

今年汐止又淹，一般認為和洪水頻率有關，當年「員山子分洪」以200年頻率為標準，幾次分洪也確實發揮效果。但氣候異常，洪水頻率早已突破250年甚至300年，這次之所以又淹，短時強降雨是最主要原因，「雨一下子下太大了」。

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臺鐵局於2006年啓用汐止~七堵鐵路高架化，並於2013年增設汐止~南港間第三軌高架工程，隨著區域人口增加，沿線社區高樓林立，臺鐵局亦加速推動隔音牆及噪音改善工程。

​台鐵汐止高架路段隔音牆無法有效阻隔噪音，決定在鄰近社區、學校路段改建4或6公尺高的倒L形隔音牆，昨天由交通部長王國材主持動土，預估明年11月完工，秀峰高中、汐止國中師生及周邊社區住戶皆受惠。

台鐵台北工務段長王立德簡報指出，原2公尺高的隔音牆，對高樓住戶阻隔效果有限，決定投入7千萬元經費，依軌道噪音源傳遞路徑模擬音源阻隔，設計更高的隔音牆，特別牆頂設計倒L形，能更有效減少軌道噪音。

台鐵局表示，這項工程分4段施作，直接受惠對象為初韻、合謙美境、站前畫隄、全民居易和東方山河社區住戶及秀峰高中、汐止國中師生，噪音將明顯降低。秀峰高中最高可降低6分貝。

王國材，汐止鐵道高架化工程雖有利汐止發展，也衍生噪音問題，困擾學校師生和沿線社區住戶生活，希望明年如期完工，並研究再優化，讓噪音分貝降更多。

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房市受到通膨、升息、打炒房政策等影響，買氣削弱，但價格仍無出現回檔。其中，新北市有10區預售成交單價創下區域近3年新高。以個案表現來看，三重直逼8字頭、汐止登上6字頭、樹林站穩5字頭成為市場亮點。

據內政部實登系統查詢，1~7月新北市主要行政區當中，扣除1樓戶後，有10區預售案單價創下區域近3年新高。《591房屋交易網》新聞公關組長畢務潔表示，現今台灣的房價不是單由市場決定，「量先價行」的說法並非鐵律，在營建成本瘋漲的環境下，即便市場買氣低迷，建商基於毛利考量，價格還是難以回落。



汐止區「鉌田心境」，預售成交單價攀上6字頭，超越汐止均價不少。該案位處火車站旁，往返台北相當方便，不乏有南港買盤搶進，另外規劃有18~19坪的1+1房，也是單價衝高的原因之一。

事實上，「鉌田心境」是在1月時興建完成後才正式公開，目前已銷售4成多。而在6~7月時也已取得使照、辦理交屋完成。

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汐止茄苳路、靠近忠孝東路一帶，該建物近日正進行拆除。該建物連同旁邊約1890坪土地，將由山岳開發建設與力麒建設合建，預計將興建總銷50億元住宅，目前正在跑都更流程。

正在拆除的建物座落於崇德段220地號，其中包含55筆地號共約1890坪土地，是由「山岳開發建設」進行整合，並與上市櫃建商「力麒建設」合建，目前正在跑都更申請手續。

力麒建設表示，去年5月發布重訊，公告的土地面積是1442坪、包含42筆地號，但其後有再新增，不過差異不大，總銷還是抓在50億元，預計規劃2~3房產品，合建分配比例為：地主5成（山岳開發建設）、建方（力麒建設）5成。

《住展》雜誌研發長何世昌表示，汐止市區新案供給少，尤其是這種千坪基地規模的建案，加上從力麒建設過去的推案紀錄來看，價格基本上會高於區域行情，未來若順利整合，推估有望挑戰6字頭，創下區域新高。

何世昌指出，汐止樟樹灣、汐科站一帶由於與台北較為鄰近，有部分買盤是來自南港、內湖的上班族。然而，本案位於汐止火車站一帶，基本上會主攻在地的換屋族群。

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近期多項相關指標都顯示房市不再如去年大熱。房仲業者今天(24日)指出，政策引導下，市場不但觀望氛圍濃厚，且逐步降溫，尤其下半年面臨升息、平均地權條例修法等不確定因素，預期今年房市將呈現量縮價平格局。房屋趨勢專家則認為，今年房價短期內難有回檔空間，除非交易量持續萎縮1到2季，價格才有轉折向下的可能。

各部會祭出打炒房措施下，房市出現降溫跡象，根據金管公布7月國銀房貸年增率僅8.53％，創19個月新低，建築融資年增率11.63％，也創33個月來新低，兩項貸款動能明顯趨緩，另一方面，據中央銀行公布7月本國五大銀行新承作放款平均利率，購屋貸款利率達1.703%，為6年來新高，也間接影響民眾買房意願。

房市趨勢專家陳傑鳴指出，央行兩度升息、近期台股下挫等，使得房市明顯降溫，尤其政府推動平均地權條例修法，擬禁止預售屋轉售等，也讓預售屋產品降溫特別明顯。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐分析，在政策、修法、經濟前景不明朗等不確定因素持續下，市場持續觀望，剩下剛性買盤的自住客，焦點從預售屋轉移到較不會有變數的新成屋市場，整體來說，房市確實較去年偏冷，呈現量縮價平的格局。她說：『(原音)其實整體進入量縮但是價平的現象，也就是說投資型的買盤他就是有暫緩的狀況，但是對於有高需求的自用族群他仍然會去看，但是他們並不會有快速追價的意願，因為他們對於後勢還是相對比較保守，再加上整體氛圍有趨向冷靜，所以比較不會出過高於市價購屋，畢竟市場選擇還是有的。』

陳傑鳴指出，後續房市要觀察包括升息腳步、平均地權條例修法進度，而現在房市冷卻的情況下，交易量勢必萎縮，且價格應會平盤震盪，如要出現明顯的回檔修正，交易量得持續萎縮1到2季才可能有降價機會。至於年底大選，張旭嵐表示，選舉結果將對地區政策及利多帶來變化，使得部分買盤在選前觀望，但買氣通常選後就會回溫。

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大台北捷運網絡逐漸成熟，沿著捷運線購屋成為趨勢，更有不少人在捷運興建前，先行卡位，享受日後增值果實，大台北仍有不少區域未來有捷運線經過，像是位處偏遠的安坑、八里，或是加強區域間串連的環狀線東環段和民生汐止線，都讓房市有所支撐。

沿著捷運買房已成為近年購屋趨勢，不少人以捷運站周邊，為購屋選擇地段的首要考量，而有捷運站的生活圈，房價也相較沒有捷運站的區域高，從過去幾個捷運線開通前後房價比較來看，在捷運近完工前，都有一波上漲趨勢，加上大台北幾個已通車的捷運線周邊，房價已高漲，若是選在規劃中或興建中的捷運沿線，還能在房價低檔時期入手，住進未來捷運生活圈。
​
被譽為台北市最後一塊大型重劃區開發的北士科園區，區內推案已啟動，面積廣達94公頃，其中科專區佔25公頃，已有多家知名企業廠商進駐插旗，住宅區接待中心也如火如荼搭建中，預料將成為新一波房市戰場，此區鄰近既有的捷運明德站，同時也規劃有環狀線第二階段北環段經過，未來潛力備受期待。




北環段已在今年初正式動工，由新北產業園區站出發，沿途經過新莊、五股、蘆洲、三重、士林，進入中山區與文湖線劍南路站交會，預計2029年完工，行經路線又以士林地區有最多建設話題，包括北士科園區、台北表演藝術中心、士林站TOD開發等，北士科預計引進數位醫療、生技、智慧科技等產業，預計可創造3.5萬個就業機會，年產值高達上百億元。

汐止地區鄰近台北市南港和內湖，房價相對兩區便宜，是不少首購族購屋選擇，捷運汐東線綜合規劃報告在今年3月已由交通部原則審查通過，基隆捷運第一階段由南港至八堵，也在2月拍板定案，其中，汐止區的捷運站點最多，高達6站，都讓汐止房市因而發亮。

根據汐止地政事務所分析汐東線捷運沿線近2年買賣行情資訊，各住宅產品在成交價量上皆呈現上升趨勢，熱門成交區域主要集中於SB12站 (近福德二路)、SB14站 (近汐科北站)及SB15站 (近汐止區公所站)周邊300公尺生活圈，成交量以福德二路生活圈487件最多，單價部分，SB14站單價漲幅約8.5%，SB15站、SB12站單價漲幅皆達13%。

汐止地政事務所主任黃美娟表示，汐止隨著吉林街完成拓寬，紓解社后地區通往東湖地區車流，以及捷運汐東線、國道1號汐止交流道增設南入匝道改善工程等多項重大交通建設推動，加上鄰近台北市內湖及南港區優勢，吸引人口移入，整體汐止區域房價呈現穩定上漲。



而目前興建中的捷運線中，三鶯線可說是房市黑馬，工程進度已過6成，三鶯線全長14.29公里，從土城的頂埔站出發，未來有可能延伸至桃園八德地區，與桃園綠線串連，轉乘至桃園機場、高鐵站等。根據《住展》雜誌統計，近半年來，以長壽山站、橫溪站、龍埔站漲幅最多，平均達27%以上。

而起點的頂埔站，也將與既有的板南線串連成為雙捷運站，頂埔站因位處末站，房價可說是板南線最平實的站點，每坪行情在40多萬元，鄰近有土城暫緩重劃區、運校重劃區等，運校重劃區為新開發區塊，已有不少建商插旗，預估未來房價上看5字頭。

即將在年底完工的安坑輕軌，讓偏遠的安坑地區有了建設話題，全長約7.5公里，由安泰路與安一路交會處之機廠為起點，沿安一路北行，沿途設置9座候車站，而沿線行情最高的就是位在央北重劃區旁的十四張站，全台最大捷運聯開案「十四張站暨南機廠土地開發案」，也在5月底正式公告招商，基地面積約4.3萬坪，將規劃複合式大型商業及住宅開發，預計投資金額高達520億元，將引入1.1萬人口，商場及辦公室進駐後，可創造約1.2萬個就業機會，為新店地區經濟注入活水。

而央北重劃區近年新案價格節節攀高，據實價登錄資料，央北預售案「宏盛心中央」頂樓13樓戶，今年4月以6325萬成交，單價83萬元創下社區最高單價紀錄，也擠進今年上半年新北市前5大豪宅之首，目前央北房價行情每坪約在62~75萬元。



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estate.ltn.com.tw/article/14545

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近年房市火熱，蛋白區低總價房單價更是飆漲。據實價登錄，5月汐止出現近12坪小宅以總價850萬、單坪63.2萬交易案，創該社區最高紀錄。專家認為租金上漲，6字頭不意外。

根據實價登錄顯示，今年5月汐止成交一筆總價850萬元的4樓戶，權狀登記18.62坪，若將車位6.91坪以110萬元拆算後，房屋權狀為11.7坪，換算單價為63.2萬元，創下該社區歷史最高紀錄！

進一步從樂居網調查，發現該交易社區名「英郡B區」，近一年的成交均價為48.5萬元，對比該筆63.2萬元，單坪相差約15萬元。若回推當初在2014年房市相對高點時以總價600萬元、單算32.2萬購入，如今時隔八年轉手獲利約250萬元！

汐止加盟店店長余明耀表示，英郡社區分成A、B兩區，這次成交的B區平均總價約500萬元、單價50萬以上，權狀坪數落在9至11坪之間，屬於挑高4米15的高坪效小宅。

余明耀說，該社區剛落成時房價落在2字頭，近年則漲到3至4字頭，去年年底大約漲至48萬元，如今已達53萬元，站穩5字頭。對於該筆物件為何能成交單坪63萬元？余明耀認為，除了低總價的關係，另外可能附有高檔精裝潢，以及租金行情上漲皆有關係。
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余明耀解釋，會購置此社區的買家多半收租、自住比例各佔一半，因為出租行情頗佳，以2021年來說，1個單位月租金約1.3萬元，如年已經漲到約1.5萬元，租金投報率站穩3%！



不過近期升息循環購屋族房貸壓力增加，加上戰爭烏雲壟罩下，該區域未來房市仍有支撐題材嗎？陳泰源分析，該社區位在汐止區樟樹灣商圈，近期除了捷運「汐東線」會在該區設站外，基隆市政府也規劃捷運會在該區設置一站；換言之，未來除了原有的汐科火車站，將有兩條不同線路捷運設站，縱使整體房市未來堪憂，區域房市仍價有支撐。

陳泰源指出，雖然該物件5月初以6字頭成交，但6月最新1筆成交單價又回落至49萬元，較符合社區5字頭行情區間，研判6字頭成交案應屬特殊個案。此外，該社區主打的是「挑高魔術空間」，說穿了就是有夾層，撇開違建疑慮不談，以挑高4米15來說，縱使樓上、樓下人皆可站直立，不用半蹲爬，也勢必「手一伸即可觸碰到天花板」，住久恐有壓迫感影響身心健康，建議身高超過170公分者要多加評估。

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行政院今（5）日宣布推動捷運汐東線，將投入總經費377億元，串聯北北基生活圈；房產專家指出，未來一旦汐東線完工後，可紓解內湖地區的上班人潮往汐止方向移動，而汐東線沿線經過的路段，包括福德商圈、樟樹灣商圈、新台五路商圈與市公所站商圈等，都可望受惠。

台灣房屋集團趨勢中心趨勢中心資深經理陳定中分析，為加速捷運建設的腳步，2020年「民生汐止線」東段改為汐東線獨立推動，汐東線全長5.56公里，沿途行經東湖、社后、樟樹灣即汐止市區等地，全線共設六站，由於路網串聯起汐止各地，可強化汐止地區往來內湖的大眾運輸，因此建設兌現後，對汐止房市最具帶動效果。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，未來一旦汐東線完工後，可以紓解內湖地區的上班人潮往汐止方向移動，而汐東線沿線經過的路段，包括福德商圈、樟樹灣商圈、新台五路商圈與市公所站商圈等，都可望受惠，尤其這些區域都有不少電梯大樓產品，應該可以滿足內科上班族的購屋需求。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，新北市汐止及基隆有廣大通勤北市的就業人口，因此捷運汐東縣開通對沿線地區是一項大利多，並能促進當地房市發展，但也提醒，捷運路線核定之後也可能更動，為避免議題撲空，建議待動工之後再決定購屋的地點較為保險。
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至於房價發展，郎美囡認為，前兩年疫情資金潮已帶動各地價格上漲，現階段市場買氣有反轉疑慮，認為軌道建設帶動的效果可能不高，不過通車後多能支撐在地行情，待市場景氣上揚，未來有發展空間。

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許多住宅社區推案時總是規劃許多公設來吸引買氣，不過台灣房屋集團進行「2022年住宅公設大調查」統計結果顯示，高達9成的民眾會將「公設比」納入做為購屋決策考量，其中有超過6成民眾認為沒必要、CP值低的公共空間與休閒設施是三溫暖，而大樓常見的游泳池也上榜，名列第二，另外像棋藝室、廚藝教室等，全都被購屋族打入冷宮。

根據統計，最實用的公設則以「垃圾處理區」最受青睞，有超過8成民眾票選為最實用公設冠軍，其次為「郵件包裹收發區」，獲得近7成民眾認同，而許多大樓標配的「健身房」則位居第三。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，每個人對於居住生活品質要求略有不同，許多豪客就喜歡社區有游泳池、三溫暖，不過由於「休閒娛樂型設施」使用頻率因人而異，且管理和維護成本較高，加重管理費負擔，對於一般型的購屋族來說相對不划算，才會登上CP值最低的公設。由於現代人工作忙碌，且網購發達，垃圾處理和包裹收發，對於朝九晚五的上班族而言，這些「民生服務型」的公設使用率高，相關設備建置就顯得更加重要。
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進入疫情時代，民眾生活型態轉變，對住宅公設的需求也有了變化，民眾在疫情時代最期待的夢幻公設，有近五成民眾希望住家能有冷藏/冷凍包裹室，其次為出入口無塵淨化區，另外還有像外送餐點保存室、送餐菜梯、垃圾冷藏室，甚至還希望自家社區能有露營烤肉區、個人會議室、寵物日光區等空間，都成為現今購屋族，最夢幻的公設名單。

張旭嵐分析，疫情時代減少外食，在家用餐時間增加，食品低溫宅配、餐飲外送需求和頻率大增，社區如能為包裹、餐點設置溫控保存空間，能降低接觸風險又能妥善存放，對民眾來說更為經濟又實用，現在也有社區引進無接觸的收發櫃，也成為疫後社區服務進化的趨勢。


國內新案公設比多在30%以上，不過統計顯示，有近6成8的民眾認為20%以下才合理，而認為公設比30%以上合理的不到1成！

對此，台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，公設佔比高低，牽涉到實際能使用到的室內坪數，購屋族當然期待越低越好，不過因為從2005年開始，建築法規新制規定，包括8樓以上建築需設「雙安全梯」，11樓以上需有排煙室等，因此之後新大樓法定必要公設，皆比早期建築多了3~5%，加上現今建商多規劃多元的休閒公設吸客，目前新大樓建案公設比33~35%已是市場平均值，等於有約1/3的購屋預算是用在買公設上，如果購屋族偏好低公設物件，可鎖定透天、公寓或屋齡20年以上的中古華廈大樓，實用性更大。

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捷運汐東線綜合規劃報告在今年3月經交通部原則審查通過，讓汐止捷運系統邁進一大步，根據汐止地政事務所分析未來捷運沿線近2年買賣行情資訊，各住宅產品在成交價量上皆呈現上升趨勢。

汐止地政事務所主任黃美娟表示，汐東線預定站點周邊，以住宅大樓及華廈為主，各佔78%、13％，單價漲幅分為11%、12.91%。

熱門成交區域主要集中於SB12站 (近福德二路)、SB14站 (近汐科北站)及SB15站 (近汐止區公所站)周邊300公尺生活圈，另從2020~2021年住宅大樓行情表分析，成交量以福德二路生活圈487件最多，汐科北站生活圈469件居次，平均屋齡約16~19年，福德二路區域平均總價約為1027萬元，汐科北站平均總價約為1241萬元。

​至於汐止區公所生活圈，成交計184件，平均屋齡僅9年，因周邊有運動中心、行政中心、市場及學校，平均交易總價達1338萬，為三個生活圈中最高。
單價部分，2021年與2020年相比也呈現上漲情形，SB14站單價漲幅約8.5%，SB15站、SB12站單價漲幅皆達13%，此外，2021年與2020年建物移轉平均坪數相比，SB12站減少1.62坪、SB15站減少4.44坪、僅SB14站增加1.75坪，主要是因2021年有大批小坪數新建案移轉，顯示現今家庭組成人口減少，且房價上漲，購屋偏好逐漸以小坪數住宅大樓為主。

黃美娟表示，汐止隨著吉林街完成拓寬，紓解社后地區通往東湖地區車流，以及捷運汐東線、國道1號汐止交流道增設南入匝道改善工程等多項重大交通建設推動，加上鄰近台北市內湖及南港區優勢，吸引人口移入，整體汐止區域房價呈現穩定上漲。

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​https://estate.ltn.com.tw/article/14212

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汐科火車站北站公車候車亭，時間一久早就老舊，再加上佔據人行道，造成等車的民眾和行人相衝突，所以，新北市議員廖先翔也爭取改善，將候車亭汰舊換新整個內縮，並且加大一倍，不但等車環境更舒適，行人走在人行道上也更順暢。
​
大同里長黃翠華說，之前的候車亭面臨馬路很緊，所以，上車的或是下車的再加上行人，都會衝撞很危險，那經過議員廖先翔辦理會勘爭取後，將汐科火車站北站的候車亭變的更符合民眾的需求，並且增加舒適性跟安全性。

新北市議員廖先翔表示，汐科北站往基隆方向的候車亭，有民眾反應公車站是做在人行道上，對於等車或是通行的民眾來說都是非常的困擾和擁擠，那當初會做在人行道，是因為後方有一個高起的地方，是火車站自行車停放區域，在經過台鐵跟市府交通局、養工處共同會勘後決議，將原本比較高的自行車停放區部分打掉退縮，做公車候車亭，這樣就可以做一個比較寬敞舒適的候車空間。
​
廖先翔指出，因為這邊是火車站，所以，候車亭是一般兩倍的長度，可以容納比較多的人，同時候車亭內縮後，人行道也會變的比較寬敞，民眾在通行動線也比較順暢，不會和等車的人擠在一起，另外，無障礙或是輪椅族在經過時，也不會有通行上的困擾。

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好，最近好多朋友來問我又要升息又要限縮年限，怎麼買房？

寫一篇來澄清一下：

首先先明白，這次的限縮
【不是首購族】
【不是首購族】
【不是首購族】

如果你名下現在有一間房子正在繳房貸
【你會被限縮】

如果你現在名下現在有一間房子在繳房貸，然後你買在六都（包括台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣及新竹市/台北市7千萬元、新北6千萬元或非大台北地區4千萬以上房屋）
【你會被限縮】

好，問題來了，如果我現在是自己住的。我要換屋怎辦？

首先我們要知道，銀行及聯徵中心所認定的首購，不是你這輩子第一次購買，而是你【個人名下有沒有房屋貸款】，若你名下有房，且貸款還清了，依然算是銀行眼中的【首購族】。

所以如果換屋族財力可能較不足，一旦限縮貸款年限，我們確實會有【失去時間槓桿】的風險，例如本來30年期房貸、每月還2萬元，一旦砍到20年、每月可能得多還1~2萬元，還款壓力大增、失去資金運用彈性，當然，不是所有人都是這樣，所以這要針對你個人的信用、資產、負債來細部的估算。

所以不用太恐慌，要觀望的我們可以持續觀望，但如果是自住首購/換屋的，趕緊找適合自己的房子吧！

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即便政府打房，房價還是不斷升高，市場炒房戰犯是誰?

根據財團法人台灣營建研究院公布的資料顯示，對比今年3月與2020年各項營建資源價格，就能發現所有營造的原物料都上漲（附上圖表）。

但我們認為數據會說話

所有建築所必備的元素都上漲，最大宗的就是土地。原物料還算是漲得比較少的一環，可是最顯而易見的還是房價。

舉凡麵粉、蛋、油上漲的情況下，所售出的麵包需不需要漲價？而我們可以思考，在所有建築必備的元素都上漲的狀況下，房價怎麼可能不漲？

去年內湖推案僅60億元，創20多年來新低，導致內湖新屋嚴重缺貨，讓買盤流向中古屋，更外溢至南港、汐止甚至基隆；但我們認為，針對這些地區的都市計畫以及重大交通建設還是有一定的關聯。

央行總裁楊金龍說房價跌不下來，其實主要的原因就是這波房價上漲並非是炒作導致的「虛漲」。這就回到我們前陣子所提到的「預期心理」→ https://reurl.cc/d25bA6
​
這種「預期心理」老實說，政府根本不用打房，因為土地、原物料及缺工工資導致的上漲，就算政府打房價格還是會漲。

綜觀以上，我們認為不是房價漲太多，而是台灣人民的薪資水平還在追趕世界個原物料、工資漲幅的趨勢。

這次的928檔期，會有更明顯的數據，屆時再與各位分享哦！

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你是不是也在觀察升息之後，房價會不會下跌？

新冠疫情下全球央行貨幣大放水，在各國引發了不同程度的通貨膨脹，其中，影響民眾最大的就是貨幣貶值和資產漲價，不懂得應變只會讓自己愈來愈窮，而買進資產則是對抗通脹的不二法門。而資產最主要的三大類別，包括股票（公司股票、股權）、固定收益（債券與其他債權證券）以及不動產。

你知道其實央行升息1碼，並不是為了打房，而是為了抑制通膨嗎？

目前國際油價、原物料齊漲，全球通膨惡化嚴重。今年2月美國最新通膨率（CPI指數）已達7.9%，創1982年來新高。

你看俄烏戰爭爆發，一邊俄羅斯是石油產能佔全球10%、天然氣產能佔17%的產油大國，同時也是小麥產能佔全球20%農業輸出國；另一邊烏克蘭小麥產能也佔全球10%、玉米產能佔全球17%，是重要的農業盛產國。所以當這兩國的產能都不見了，原物料就變貴了。

而且俄羅斯作為重要貴金屬生產國，特別是它掌握了全球45%的鈀金供應，這是航太、軍事、汽車業的關鍵材料，未來可能晶圓廠出貨中斷，我們的護國神山台積電也可能會受影響。」研究數據：「目前油價已連5漲，中油95無鉛汽油衝破33元大關，我看電價連7凍漲難再維持。而且主計處公布2月份年增率為2.36%，已連續7個月超過2%警戒線，近期已經感受到通膨的威力。

所以央行藉由升息來收回市場上的流動資金，減少消費與投資來抑制通膨，對嗎？

依照目前國際原物料成長、物流塞車、各國持續升息對應，近期通貨膨脹的漲勢已定。而「通膨」換句話說就是鈔票會變薄，購買能力下降。

為什麼用買房來對沖通貨貶值造成的財務損失？

10年前的1000萬與現在的1000萬，簡直就是天地之別，為什麼呢？其原因就在於存在通貨膨脹！所以在高通脹率時代，貸款買房可以更好地抵消通貨膨脹，也許10年後你就會發現今天借的1000萬房貸根本就不值一提。

所以你知道買什麼東西抗通膨了嗎？

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在不少營建物料、勞動力都仰賴國外的現況下，由於缺工、缺料問題嚴重，營建成本漲勢明顯，這也讓建商產生觀望，預售屋量縮推案量減少。

加上東區門戶計畫，投入許多重點建設如高鐵站、南港轉運站、南港軟體、生技、金融、文創園區與南港展覽館。

汐止地域環境優勢且房價與南港相比來說相對便宜，加上上述所說明的因素，其實房價要低、或是持平，老實說真的很難。

而房地產始終都是人類進入城市社會後非常重要的一個產業。

房地產在國民資產裡的比重是相當高的，假使房地產泡沫破滅，對於全國整體經濟的殺傷力是極度嚴重的事情，所以政府除了不樂見房價過高外，也很難放任房價出現快速下跌；我們在過往20年數據中就可以找出端倪。

這意味著打房永遠只會扼止房價的過度暴漲，但絕不可能是打垮房地產。

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汐止，這次擠進入2021交易熱區第十名，是市場很重要的一個資訊。

我想會買房不外乎幾個原因：「地點」「交通」「機能」以及「未來趨勢」來影響買賣房屋的「需求」，任何房屋的售價絕大多數都是因為上述幾點來支撐。

首先，臺北東區門戶計畫，這計畫範圍涵蓋南港區全區，北接基隆河與內湖區相鄰，東接大坑溪與新北市汐止區相鄰，以「北北桃基」生活圈為背景，臺北市則作為生活圈重要的鏈結樞紐。「高鐵南港站」、「中研院生技研究」、「國家會展中心」等等，塑造五大中心、八大構想的一個新願景。

再者，捷運民生汐止線規劃路線已經於109年8月完成第二期路線審查，同年度，交通部鐵道局召開「研商民生汐止線與基隆捷運整合後續工作規劃」，由新北市政府辦理汐東段規劃，可以看到此計畫近乎木已成舟。

汐止區雖地屬新北市，但卻與我們首都台北市息息相關且一橋之隔，在過去的一年甄妮所服務的客戶，大部分都是我們俗稱的自住客，而在汐止區的買賣量體裡面，剛性需求佔大多數。 剛性需求與彈性需求是有很大的差異的，剛性需求是指商品供求關係中受價格影響較小的需求，會逐漸變成必需品，但如果一個地區房價上漲過快，這個剛性需求就會變成彈性需求，可有可無。

汐止區，與大台北重要計畫一橋之隔，且地點、交通、機能、趨勢、需求都已發生過往我們想像不到的變化，現在是起步點，如果您沒有參與到，我想這是很可惜的事情。

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受惠於台積電設廠議題，讓「科技園區」周邊房市跟著沾光，郊區房價也喊得震天價響。根據統計，北市兩大科學園區周邊房價持續上漲，南港軟體園區站周邊平均單價72.2萬元，內科的西湖商圈平均單價也已來到71萬，3年漲幅約15.9%，難以高攀的房價，讓房價只有港湖1/3~1/2汐止與基隆，成了兩大園區客置產的新焦點。

園區客一向給人口袋實力雄厚的印象，但根據人力銀行業者日前所做的調查，全台4大園區：內科、竹科、中科與南科，即便是薪資最高的的內科，碩、博士工程師的平均月薪也不到5.5萬元，雖然這些園區客的收入來源更多是靠分紅或獎金，但以台北市內科周邊為例，一戶動輒3千萬起跳的房價，這群高所得者負擔起來仍相當吃力。

隨著房價持續飆高，即便是所謂的多金園區客，也不免感嘆「薪水遠遠趕不上房價變化的速度」，近來已有不少內科、南軟的上班族，將購屋眼光放到車程半小時的汐止或基隆，讓生活過的沒那麼有壓力。

台灣房屋表示，隨著園區的發展，尤其是南港指標大案「世界明珠」未來完工後，將提供更多住宅及商辦產品，帶動就業及就學需求，而隨著內科、南軟的產業發展愈來愈完善，也會進一步帶動區域周邊房價上漲。以南港為例，當地新建案單價已來到每坪90~100萬元，大樓3房加車位總價4000萬元起，就連屋齡20年以上的大樓，總價也要3000萬元以上。

反觀相鄰的汐止，房價平均僅二分之一就能買到相似條件的房子，當地新成屋3房加車位僅1600~2000萬元，中古電梯華廈約1200萬元，3房公寓甚至僅700~800萬元就能入手。

台灣房屋補充，汐止交通便捷，除了有環東快速道路、國道一、二號等，在不塞車的情況下，10分鐘車程即可抵達內湖與南軟，美中不足是汐止尚未有捷運，在人口持續移入成長下，東湖汐止線是否能如期規劃就成了眾所矚目的焦點，未來一旦建置完成，將加速汐止與其他北市商圈乃至基隆的串連，會更凸顯汐止的交通優勢。

不止汐止，近年積極建設開發但房價仍處於相對低檔的基隆房市，也開始受到市場矚目。台灣房屋基隆安樂特許加盟店店長蔡勝偉表示，基隆腹地範圍廣，因此房價落差也很大，目前屋齡10年左右的電梯大樓與華廈雖然都已經上看2字頭，鄰近汐止的百福社區單價也來到25萬元，但3房加車位電梯大樓總價基本上仍在1000萬以內。

專家指出，基隆近3年房價持續補漲，有28%的就業人口是從基隆通勤到雙北市上班，其中內湖、南港、汐止就有30~40萬的就業機會，因此有許多在這幾區上班的首購、新婚夫妻來基隆購屋，相較於1000萬預算在汐止只能買舊2房，但在基隆卻可買新的3房大樓甚至是透天產品，生活品質更提升。

專家指出，台北寸土寸金，房價居高不下，目的為自用的首購族只能秉持著「先求有再求好」的觀念，先選擇買得起的房子。

​為滿足通勤需求，基隆的台鐵、客運都有增開班次，又有「跳蛙公車」等直達專車，僅需半小時左右便能抵達台北，以時間換取空間，也不失為購屋好的選項。

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想買汐止房，才剛要看仲介就說賣光了？

最近許多朋友在詢問我「房價」這個問題，其實我們都知道，這都是有兩派說法，但今天我想用中立一點的角度來分享。
​
我們如果從最根本的土地上來看，就是「稀少地租說」，也是目前普遍在使用的理論。簡單來說，就是土地的供給有限，在需求越高的時候就會產生越高的地租，所以以雙北市精華地段現況來看，土地稀缺，以供需原理上來看，因土地稀少性，地價升高，這部分其實不難理解。

但我們知道在台灣，房屋真正的需求主要來自於兩點：一、房屋是必需品，我是要自己住的。二、房屋是投資產品，我是要拿來賺錢的。可能您會覺得第二點很不合理，但這是台灣目前遇到的事實，我們必須很中立客觀的正視。

大部分的人認為，台灣房市就是供過於求，以人口比例、現況大樓點燈數好像確實是這樣；但我們要知道，空屋不代表沒有人持有，也不代表沒有需求存在，因為在台灣，投資的需求一直沒有消失，因為「預期心理」是每一個人都會有的一個觀念。
2002台灣SARS爆發時，台灣房價有一次明顯的下跌，因為預期心理造成投資需求的改變，因為大部分的人都處於悲觀的狀態，投資需求低落，房價自然而然就不會有上升的機會。

近兩年新冠疫情肆虐全球，現今在台灣有實力購置房產的階級人士均經歷過過往SARS那波房市的經歷，加上因疫情所影響的「缺工」、「缺料」，造成建築成本的大幅提升，建設公司將成本反映在預售屋、新成屋的房價，「預期心理」、「成本增加」、「反映成本」將所有因素三點連成一線，就把所有有點經濟能力想要購置一間房產全部擠出籠來搶購。

所以如果有人問「房價會不會下跌？」，我想這句不會有肯定的答案，市場每分每秒都在變化，只能在現況的市場中，找到答案。

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