汐止房產家│台灣房屋

「尼莎」颱風遠端放送，結合東北季風的共伴效應造成北台灣大淹水，大台北盆地主要河川基隆河、新店溪水位暴漲，堤外幾乎全數淪陷，連近20年未曾淹水的汐止，也一度重演水患惡夢。

這場雨下了兩天有餘，中央氣象局統計，北部、東北部山區累積雨量破1000毫米，陽明山擎天崗甚至達1500毫米；平地包括基隆七堵、新北汐止等地也超過700毫米，其中汐止再度淹水，引起熱議。

汐止舊名「水返腳」，一說與潮汐有關，不過根據汐止區公所介紹，汐止離出海口好幾十公里，跟潮汐扯不上關係，倒是沿著基隆河的河岸，有較狹長的平原地形。早年基隆河經常氾濫，汐止一天到晚淹水。

後來政府下定決心整治基隆河，先後完成「截彎取直」、「員山子分洪」等多項重大工程。7年級以後出生的人，或許對「員山子分洪」較陌生，這個大型水利建設，能確保北北基700多萬人口免於水患。

「員山子分洪」2005年7月竣工，早在完工前一年，即因颱風來襲啟動緊急分洪，把大量降雨透過分洪道排入海中。據統計，可分掉基隆河逾8成洪水，啟用後汐止不再淹水，且隨著科技園區進駐，房價日益攀升。

今年汐止又淹，一般認為和洪水頻率有關，當年「員山子分洪」以200年頻率為標準，幾次分洪也確實發揮效果。但氣候異常，洪水頻率早已突破250年甚至300年，這次之所以又淹，短時強降雨是最主要原因，「雨一下子下太大了」。

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​在今年(2022年)9/22第三度升息後，汐止房產家就針對過往汐止相關的房產數據做一個統整，主要就針對公寓產品以及電梯大樓產品的單價以及移轉棟數做一些小比較。

去年（2021年）為利率史上新低：1.31%
2022.03.17 升息一碼：1.56%
2022.06.16 升息半碼：1.685%
2022.09.22升息半碼：1.81%

首先我們可以看到在去年2021年全國疫情第三級警戒在7/12降至第二級後，汐止整體市場的熱度逐步攀升，尤其以2021年10月為最高點。

但在今年年初，準備第一次升息時，市場預期心理的發酵，逐漸在2022年4、5月時，慢慢冷卻，移轉棟數明顯下滑許多。

另外汐止房產家也將兩類型的產品「開價」以及「實際成交價」做一個整理，第一次3月（2022年）升息後的隔一個月，這兩類型的開價及成交價有非常大的落差，確實符合我們前面所說的「大膽議價」，這是在成本逐漸增加時固定的市場機制，不會變的。

而我們會發現開價的單價結算至今年6月（2022年）可以發現逐漸走下坡，相信所有的賣家都希望能有更多的買方來參觀他們的房子，那種天價的開價，會在這陣子慢慢的消失。但公寓的實價也跟著開價慢慢下滑，我想這是一個回歸市場的好現象。

但大樓的開價及實際成交價越來越接近，我想這應該也是許多人在看房子常遇到的，就是議價率普遍性的低，甚至常常聽到開價就是底價等等這樣的說法，我想找到適合自己的產品才是最重要的。

基本上買賣雙方的市場已經正式轉換，各位也會慢慢發現市場上有許多案子都拿出來賣，首購及換屋的朋友們，要評估好自己的還款能力，基本上我個人建議都直接計算到2%以上，這樣才可應對接下來變化的市場。



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臺鐵局於2006年啓用汐止~七堵鐵路高架化，並於2013年增設汐止~南港間第三軌高架工程，隨著區域人口增加，沿線社區高樓林立，臺鐵局亦加速推動隔音牆及噪音改善工程。

​台鐵汐止高架路段隔音牆無法有效阻隔噪音，決定在鄰近社區、學校路段改建4或6公尺高的倒L形隔音牆，昨天由交通部長王國材主持動土，預估明年11月完工，秀峰高中、汐止國中師生及周邊社區住戶皆受惠。

台鐵台北工務段長王立德簡報指出，原2公尺高的隔音牆，對高樓住戶阻隔效果有限，決定投入7千萬元經費，依軌道噪音源傳遞路徑模擬音源阻隔，設計更高的隔音牆，特別牆頂設計倒L形，能更有效減少軌道噪音。

台鐵局表示，這項工程分4段施作，直接受惠對象為初韻、合謙美境、站前畫隄、全民居易和東方山河社區住戶及秀峰高中、汐止國中師生，噪音將明顯降低。秀峰高中最高可降低6分貝。

王國材，汐止鐵道高架化工程雖有利汐止發展，也衍生噪音問題，困擾學校師生和沿線社區住戶生活，希望明年如期完工，並研究再優化，讓噪音分貝降更多。

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最近幾天地震，大家還好嗎？由於這次相當的頻繁，私訊或是網路新聞都可以看到許多房屋因地震造成許多損傷以及顯見的裂痕，那假如我們要購置房產時，該如何第一時間用資料來判別安全性呢？

建築完成日期：

最危險時期-大約民國60~63年
大部分就是我們現在路邊可以看到的老舊透天，或是很老很老的公寓，這些住宅大部分都沒有登記也幾乎無法追朔建築完成日，由於過往的技術沒有現今這麼成熟，甚至還有樑柱共用的情形。所以必然沒有很高層級的耐震力，品質及施工都是不如現代建築。

中等危險時期-民國88年以前
這大部分出現在住宅公寓以及華廈還有一些國宅、15層的商業大樓，這些型態的建築在當時只有少部分的地震設計規定，但氯離子含量、水泥磅數、用料等規定還沒有這麼成熟，加上當時沒有深開挖的技術，地樁深度、連續壁厚度也沒有很強烈的規範，所以如果小基地的老建築，可能要多留意，但此類建築還是有一定的安全範圍。

大型態變更建築
老舊時期的舉凡我們常看到的頂加公寓、一樓樑柱變更；這些都會影響原建築的耐震效果，如果中等時期，L型（手槍型）T型、ㄇ型基地，這些型態的建築大樓在地震時會放大他們這類型態的弱點，如果該時期沒有把關品質，很容易造成災變。

安全性較佳的時期
在921大地震後，中央有進行一系列針對建築的修法，大約在2003~2004年後的建築，都逐漸慢慢符合相關的耐震法規。

方形、對稱、筏基、深開挖、大規模建築在現今法規是很安全的，地樁至岩盤，連續壁厚度都是對於建築有一定的耐震係數，有些捷運旁的建築，在捷運影響評估可以計算到四維空間維度，讓捷運運行跟建築施工能同時進行，也可以保障雙方安全，現在的技術真的非常先進，要相信。

我個人在服務客人的過程，每一個案子，都會習慣去研究該建築的建照、使照、這樣的規模是否有安全疑慮，所以每一間房子，我都一定先把社區大數據說明完畢，比較新型的案子，我還可以去調閱他的施工圖，還有研究施工工法、建材；這是我的興趣，也是我認為最快樂的事。

因為你在乎的，也是我在乎的。我是Darren，希望大家都能平安。

圖取自台灣颱風論壇｜天氣特急

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祝你今後過著「滿」分的生活。
Wish you a perfect life just like the roundest moon in Mid-Autumn Day.

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房市受到通膨、升息、打炒房政策等影響，買氣削弱，但價格仍無出現回檔。其中，新北市有10區預售成交單價創下區域近3年新高。以個案表現來看，三重直逼8字頭、汐止登上6字頭、樹林站穩5字頭成為市場亮點。

據內政部實登系統查詢，1~7月新北市主要行政區當中，扣除1樓戶後，有10區預售案單價創下區域近3年新高。《591房屋交易網》新聞公關組長畢務潔表示，現今台灣的房價不是單由市場決定，「量先價行」的說法並非鐵律，在營建成本瘋漲的環境下，即便市場買氣低迷，建商基於毛利考量，價格還是難以回落。



汐止區「鉌田心境」，預售成交單價攀上6字頭，超越汐止均價不少。該案位處火車站旁，往返台北相當方便，不乏有南港買盤搶進，另外規劃有18~19坪的1+1房，也是單價衝高的原因之一。

事實上，「鉌田心境」是在1月時興建完成後才正式公開，目前已銷售4成多。而在6~7月時也已取得使照、辦理交屋完成。

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汐止茄苳路、靠近忠孝東路一帶，該建物近日正進行拆除。該建物連同旁邊約1890坪土地，將由山岳開發建設與力麒建設合建，預計將興建總銷50億元住宅，目前正在跑都更流程。

正在拆除的建物座落於崇德段220地號，其中包含55筆地號共約1890坪土地，是由「山岳開發建設」進行整合，並與上市櫃建商「力麒建設」合建，目前正在跑都更申請手續。

力麒建設表示，去年5月發布重訊，公告的土地面積是1442坪、包含42筆地號，但其後有再新增，不過差異不大，總銷還是抓在50億元，預計規劃2~3房產品，合建分配比例為：地主5成（山岳開發建設）、建方（力麒建設）5成。

《住展》雜誌研發長何世昌表示，汐止市區新案供給少，尤其是這種千坪基地規模的建案，加上從力麒建設過去的推案紀錄來看，價格基本上會高於區域行情，未來若順利整合，推估有望挑戰6字頭，創下區域新高。

何世昌指出，汐止樟樹灣、汐科站一帶由於與台北較為鄰近，有部分買盤是來自南港、內湖的上班族。然而，本案位於汐止火車站一帶，基本上會主攻在地的換屋族群。

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房價地價怎麼一直漲？
中美貿易戰後，政府出了一招叫境外資金匯回專法，讓熱錢全部湧入台灣，然後台灣當時疫情也控制得不錯，市場經濟展望樂觀，全台就開始瘋買房，地價也跟著水漲船高。

在今年地政局最新公布2022年度公告土地現值數據，全台一樣漲漲漲，六都過去五年更是幾十%這樣暴漲，台北市原本就很高了，所以漲幅是最低的。但明年初會有更精準的數據，但我想應該也是讓人跌破眼鏡的數據。

目前來看土地成本漲幅不會有太大的幅度，甚至持平，因為升息建設公司獵地會趨緩、小建商更是停滯，畢竟一碼的利息就很傷，但營建成本持續上漲這應該擋不住，加上未來升息繼續，通貨繼續膨脹，基本薪資上調，工人斷層缺工只能加碼薪資搶人。



我買了預售，建商說可能要延遲交屋，怎麼辦？
首先，先記住「不要隨便亂解約」。再來看清楚且算好延遲交屋建設公司要如何賠償、賠償金額是多少，這在「預售屋定型化契約應記載事項」除非是「受天災地變等不可抗力之事由或因政府法令變更、或其他不可歸責於賣方之事由」狀況下，建商才可延期且免責。

已買/要買預售的朋友們，要注意購買契約裡面的交屋權益內容，尤其延遲交屋對您的保障在哪，現金備彈準備充足一些，已經準備交屋的先恭喜您，但交屋之前記得找專業的驗屋公司，蓋完跟蓋好是兩回事。

我看到了喜歡的房子，但不知該不該買下去
你如果是要投資炒短期，我勸你不要再玩了，房子是拿來住的，給予自住換屋的朋友一些機會吧。

如果是自住換屋，我反問你，住在一間自己喜歡的格局、自己親自監工的裝潢、每天跟自己愛的家人在屋內開心幸福，房價漲還跌跟你有關係嗎？

已買/要買中古屋的朋友，持續看房掌握市場狀態是必須維持的事情，價格的起伏不會再有太大的幅度，但自住換屋是剛性需求，在購買前銀行估價的利率可自行再加上1~2碼來估算未來自己可否負擔這樣的月本息金額，掌握自己可控的風險範圍。

房價會跌嗎？
綜觀所上，目前看不出要房價要下跌的跡象，但目前趨勢應是往價穩量縮方向，基本上除非有正面/負面重大議題的區域，其餘房產都會鎖在目前的價格（正負值約5個百分點），建設公司大者恆大，資金不充裕的小建商會開始被淘汰，市場價格主要還是控制在大型的建商手中。

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近期多項相關指標都顯示房市不再如去年大熱。房仲業者今天(24日)指出，政策引導下，市場不但觀望氛圍濃厚，且逐步降溫，尤其下半年面臨升息、平均地權條例修法等不確定因素，預期今年房市將呈現量縮價平格局。房屋趨勢專家則認為，今年房價短期內難有回檔空間，除非交易量持續萎縮1到2季，價格才有轉折向下的可能。

各部會祭出打炒房措施下，房市出現降溫跡象，根據金管公布7月國銀房貸年增率僅8.53％，創19個月新低，建築融資年增率11.63％，也創33個月來新低，兩項貸款動能明顯趨緩，另一方面，據中央銀行公布7月本國五大銀行新承作放款平均利率，購屋貸款利率達1.703%，為6年來新高，也間接影響民眾買房意願。

房市趨勢專家陳傑鳴指出，央行兩度升息、近期台股下挫等，使得房市明顯降溫，尤其政府推動平均地權條例修法，擬禁止預售屋轉售等，也讓預售屋產品降溫特別明顯。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐分析，在政策、修法、經濟前景不明朗等不確定因素持續下，市場持續觀望，剩下剛性買盤的自住客，焦點從預售屋轉移到較不會有變數的新成屋市場，整體來說，房市確實較去年偏冷，呈現量縮價平的格局。她說：『(原音)其實整體進入量縮但是價平的現象，也就是說投資型的買盤他就是有暫緩的狀況，但是對於有高需求的自用族群他仍然會去看，但是他們並不會有快速追價的意願，因為他們對於後勢還是相對比較保守，再加上整體氛圍有趨向冷靜，所以比較不會出過高於市價購屋，畢竟市場選擇還是有的。』

陳傑鳴指出，後續房市要觀察包括升息腳步、平均地權條例修法進度，而現在房市冷卻的情況下，交易量勢必萎縮，且價格應會平盤震盪，如要出現明顯的回檔修正，交易量得持續萎縮1到2季才可能有降價機會。至於年底大選，張旭嵐表示，選舉結果將對地區政策及利多帶來變化，使得部分買盤在選前觀望，但買氣通常選後就會回溫。

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看到這標題真的覺得，十年河東十年河西啊...

​過去大部分都是看到「買不起台北，可以買板橋」「買不起台北，可以買青埔」、「買不起台北，可以買桃園」現在竟然我們大汐止可以擺上比較檯面了。 ​

但其實我覺得汐止的房價沒有到買不起這麼嚴重的這階段，只是因為議題太多，如果真正去看移轉的價格，大部分都還是維持健康的水準。

對於最近的買氣，康洋Darren有到處訪問雙北市的同學們，從業時的102年奢侈稅至今的升息+打房，這兩者的買氣跟客需客群有很大差異嗎？

大部分都是說投資客少了，自住客猶豫不決。 自住的朋友們，其實不用擔憂太多

首先
你們不用擔心打炒房，這次管制措施主要是針對投資客、還有多屋族群，如果你是首購、換屋就盡可能去找找自己喜歡的房子，不要擔心。

再者
「平均地權條例」讓很多投資客鬆動了，只要能下車其實他們都好，相對的自住換屋的朋友們，你們議價空間就是多了許多。

還有
如果單講汐止房價，跟台北比汐止還是低水位，我知道每個人都想要買到便宜的房子，但營建成本跟利率目前都讓房價（不管是建商還是屋主）很難有下跌機會，即使有跌幅，我相信比率也不會到你滿意。

最後
升息不會永遠持續，通膨是一個起伏值、房價是一個區間值、買氣也是一個冷熱起伏，如果都是在最熱的時候進場，你不會挑到好貨。

—————————————————————————————--

然後最近因為我們公司成交了一間不錯的廠辦，康洋Darren就想說研究一下該區段，赫然發現興富發與新隆儲運的都更案，走權變、公展完畢公聽也完畢了，這會有什麼影響？

全案地落在新北市汐止區大同路、新台五路口的交會處，Costco 正對面，地處汐止科學園區廊帶，能銜接南港軟體園區、內湖科技園區，國道一號也能連接基隆六堵科技園區、基隆貿易港區。

不只南港發展，汐止樞紐口也準備動、五堵工業區廠辦是一片片的現在進行式，就單講工作機會，這就是一個很大的潛力。 長遠來看都是利多。

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