汐止房產家│台灣房屋

許多住宅社區推案時總是規劃許多公設來吸引買氣，不過台灣房屋集團進行「2022年住宅公設大調查」統計結果顯示，高達9成的民眾會將「公設比」納入做為購屋決策考量，其中有超過6成民眾認為沒必要、CP值低的公共空間與休閒設施是三溫暖，而大樓常見的游泳池也上榜，名列第二，另外像棋藝室、廚藝教室等，全都被購屋族打入冷宮。

根據統計，最實用的公設則以「垃圾處理區」最受青睞，有超過8成民眾票選為最實用公設冠軍，其次為「郵件包裹收發區」，獲得近7成民眾認同，而許多大樓標配的「健身房」則位居第三。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，每個人對於居住生活品質要求略有不同，許多豪客就喜歡社區有游泳池、三溫暖，不過由於「休閒娛樂型設施」使用頻率因人而異，且管理和維護成本較高，加重管理費負擔，對於一般型的購屋族來說相對不划算，才會登上CP值最低的公設。由於現代人工作忙碌，且網購發達，垃圾處理和包裹收發，對於朝九晚五的上班族而言，這些「民生服務型」的公設使用率高，相關設備建置就顯得更加重要。
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進入疫情時代，民眾生活型態轉變，對住宅公設的需求也有了變化，民眾在疫情時代最期待的夢幻公設，有近五成民眾希望住家能有冷藏/冷凍包裹室，其次為出入口無塵淨化區，另外還有像外送餐點保存室、送餐菜梯、垃圾冷藏室，甚至還希望自家社區能有露營烤肉區、個人會議室、寵物日光區等空間，都成為現今購屋族，最夢幻的公設名單。

張旭嵐分析，疫情時代減少外食，在家用餐時間增加，食品低溫宅配、餐飲外送需求和頻率大增，社區如能為包裹、餐點設置溫控保存空間，能降低接觸風險又能妥善存放，對民眾來說更為經濟又實用，現在也有社區引進無接觸的收發櫃，也成為疫後社區服務進化的趨勢。


國內新案公設比多在30%以上，不過統計顯示，有近6成8的民眾認為20%以下才合理，而認為公設比30%以上合理的不到1成！

對此，台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，公設佔比高低，牽涉到實際能使用到的室內坪數，購屋族當然期待越低越好，不過因為從2005年開始，建築法規新制規定，包括8樓以上建築需設「雙安全梯」，11樓以上需有排煙室等，因此之後新大樓法定必要公設，皆比早期建築多了3~5%，加上現今建商多規劃多元的休閒公設吸客，目前新大樓建案公設比33~35%已是市場平均值，等於有約1/3的購屋預算是用在買公設上，如果購屋族偏好低公設物件，可鎖定透天、公寓或屋齡20年以上的中古華廈大樓，實用性更大。

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近期實價揭露，疑寶佳機構林家成員砸4.17億元購入汐止樟樹二路土地，房仲分析，2筆土地以單價71萬元成交，算高於行情，顯見集團獵地野心。

近期實價揭露，5月汐止和龜山分別出現4.17、8.56億元的住宅土地交易。前者位於樟樹二路、建案「半島花園」旁，土地面積約588坪，換算單價為71萬元。而後者位於長慶一街、樂善國小附近，土地面積約1059坪，每坪約81萬元。

經查謄本，買方皆為林姓自然人，戶籍登記在寶佳集團位於新北市五股區成泰路上的辦公室，推測應為寶佳林家成員。

首先是寶佳購入的汐止區土地，在地房仲指出，該區段由於地勢低窪，早期淹水的印象較深，加上緊鄰中山高和高壓電塔，屬於汐止較低價的區域，未來推案單價應落在42~48萬元，本次以每坪71萬元購地，有些高於行情。
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不動產企研室專案經理曾敬德則表示，該區距離市中心較遠，雖然新案行情與汐科站或區公所一帶有不小落差，但由於價格親民，仍能吸引買家目光。而近年該區價碼也隨大盤呈現走揚態勢，像是「半島花園二期」預售案，每坪均價來到40~44萬元；而完工約1年的「筑丰陽陽」近年也成交在4字頭左右。

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汐止首座社會住宅「崇德好室」公告招標，預計興建185戶，包括套房型8~10坪、二房型16~18坪、三房型22~24坪，配比為6:3:1，套房戶數約110戶，預計2027年完工。

崇德好室基地面積約791坪，位於汐止區茄苳路及中華街所夾街廓，近崇德國小、秀峰高中、台鐵汐止車站。

國家住都中心表示，如同其他社宅，崇德好室社宅也規劃商業空間、托嬰中心及停車空間，以提升地區生活機能，並降低營運維護成本及管理費，期許打造經營50年以上永續社宅，細部規畫待決標後，與廠商進一步確認公告。

住都中心表示，崇德好室預算為9億9125萬元，允許廠商以共同投標方式參投標，但不能超過三家。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，汐止本身有園區就業人口，有大量租屋需求，加上租金價位較鄰近的北市的南港、內湖便宜，也吸引內科、南軟上班族在汐止租屋，租屋族相當龐大，但供給有限，租金近年快速上揚。

陳炳辰認為，政府在汐止打造社宅，對當地租屋族來說，是一大福音，未來興建完工可望降低租屋族覓屋之苦。另外，該社宅鄰近汐止車站，周邊有區域型商圈，生活機能還算便利，社宅推出後，環境新穎，租金價碼可能落在單價700到800元，而推出物件多小坪數，將有雙北難得的萬元內套房租件，預料推出後會很搶手。

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 2020年以來房價為什麼會大漲？主要來自以下4大原因：

1，房價基本上反應了貨幣現象

疫情下，全球經濟陷於停頓，以美國爲首的先進國家為了挽救經濟、提升就業機會，發動了無限制的貨幣寬鬆政策，貨幣大放水的結果，造成了通貨膨脹，也衍生了資産價格的上漲。這是房價上漲的「拉力」。

審視全球房價在疫情期間的變動情形，不難發現全球房價都在上漲，並且先進國家的漲幅還比開發中國家來得大，主要原因也是因為先進國家採取了更寛鬆的貨幣政策。

2，建築的原物料成本大幅上漲

全球節能減碳的環保要求，使得高耗能、高汙染的建築主要原物料（鋼鐵、鋁、水泥）的成本大幅增加，而且這個趨勢很難改變，在這種情況下，要期待房價下跌可能不切實際。

這時候政府能做和應該做的，其實不在打房，而在維持房價的合理性，避免建商藉機哄抬房價賺取暴利。

3，營造施工人力的短缺

由於營造業的「3K(危險、辛苦、骯髒)的工作環境，加上現有人力的逐漸老化，造成營造施工人力的日益短缺，加上台灣當前「反對外勞引入，以免妨礙國人就業」的不務實政策（台灣缺乏合理的人力資源定位政策），使得缺工問題持續惡化；在這樣先天不良的環境下，加上以台積電為首的高科技產業擴廠趕工，營造人力自然青黃不接，結果當然是各項工程的工期拉長、人工成本大幅上漲。

危老改建中的很多容積獎勵要求改建必須提高建築規格，像是耐震等級、智慧建築、綠建築、無障礙設施，這些都會拉高營建成本的。

4，買房抗通膨心理

近期買房抗通膨蔚成風潮，這種買氣對房市是一股很大的拉升力量，在需求增加的情況下，房價自然隨之上漲，甚至造成房市的普漲和熱銷現象，但這其實是一個很危險的狀況，因為現在房市已經出現分化現象，沒有產業支撐的城市，其人口只會日漸減少，房價也因此缺乏支撐力道，而容易下跌；而一些有產業支撐、人口流入的城市，房價則是逐步看漲。所以，若買房的目的是真的為了抗通膨，那麼城市和區域的選擇會更重要。

今年以來在全球抗通膨的環境下，各國政府都被迫反向操作，開始緊縮貨幣及調高利率，也因此使得原本寬鬆的貨幣環境丕變，引發了經濟形勢的下行，甚至可能導致停滯性通貨膨脹，即通貨膨脹依舊，但經濟卻逐步走向衰退，步入蕭條。

隨之而起的就是資產貶值，股市大跌、房地產貶值 ，民眾普遍變窮，這也是民眾所不樂見的。這時候民眾一定要提高警覺，努力應變。

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美國縮表、全球資金進入緊縮期，房市反轉機率升高。景文科技大學財務金融系副教授章定煊臉書表示，現在買房，如果是純自住，住得爽就好，不用想太多，如果兼具投資考量，那麼漲時重勢、跌時重質，有四種房子比較能入手，三種房子建議不要碰。

比較能入手的物件是：
一、坪數20坪至40坪，也是正兩房到正三房。這是市場主流的坪數。需求的人比較多，在緊縮期銀行貸款也比較好取得。

二、至市中心在通勤時段，交通時間不超過一個小時：有研究指出，一般人通勤時間比較能忍耐的時間是一個小時，來回就是兩個小時。超過這個時間，需求者會變少。

三、生活圈內生活機能起碼能供應一週生活所需，若無法滿足，在緊縮期，這個缺點比較容易被購屋者挑剔。

四、參考內政部所公布的低度使用住宅調查，區域低度使用率不要超過10％，超過10％有時候代表供給過量，有時候代表區域走向衰退，不適合緊縮期入手。

至於三種不推薦的物件：

第一，是集合「高大深遠」四條件，即房子蓋得高、基地特別大、地基挖得深、地點特別遠的物件。簡單說，就是偏遠郊區的大型造鎮案，在上一波與上上波的不景氣，這種物件受傷比較重。

第二，違背等價圈原理的物件，也就是蛋殼賣得比蛋白貴、蛋白賣得比蛋黃貴的物。章定煊表示，通常某些題材炒過頭了，就會發生這種現象。如果配合上當地有大量的推案，就更要當心。因為遇到價格修正時，這種物件下修的空間會比較大。

第三，傾向特殊用途或特殊規劃的物件：比如休閒宅、銀髮宅、養生宅，或是二工夾層、工業宅。在緊縮時期這種物件的需求會降低的比較多，風險會提高。

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為推動新北汐止白匏湖周邊整體發展，營建署及體育署於白匏湖規畫多功能運動園區、社會住宅，整合新北市府推動白匏湖生態公園等周邊區域共38公頃土地，經費超過百億元。新北市城鄉局表示，該區域整合生態園區整體開發，避免過度開發提供民眾良好環境，提升汐止整體發展。

位在汐止白匏湖一塊國有地，多年前法務部因監獄超收嚴重，打算在此興建女子看守所，後遇到居民抗議而作罷。

面對蔡英文8年20萬社宅目標，營建署在全台到處找地，就看上了這塊並提出「白匏湖運動休閒生態園區暨社會住宅興建計畫」，規劃在此興建1500戶社宅，並搭配體育署興建運動中心及棒球場。

該基地總面積達38公頃，規劃3.7公頃作為多功能運動園區、5.3公頃興建1500戶社宅及社福設施包括老人日照、公托中心、幼兒園，並整合29公頃白匏湖生態公園、紙風車文創園區及周邊水域，發展為白匏湖運動休閒生態園區。

目前總計畫規劃經費達110億元以上，社會住宅佔最大量體經費近91億元，擁有棒球、壘球、籃球、網球場，及韻律、滑板競賽訓練館的運動休閒設施超過21億元，由於社宅完工後勢必大量居民湧入，目前的橫科路等聯外道路將不堪負荷，因此周邊規劃3條8至12米寬聯外道路及人行天橋，總費用達6.1億元。

計畫目前正進行可行性評估，預計今年底開始興辦事業計畫，若順利預計將於2024年底發包，趕上蔡英文8年20萬戶2024達標的目標。新北市城鄉局表示，新北市府將配合中央計畫辦理，該區域擁有廣大自然生態，採區密度開發可維持當地生活品質，提升汐止區域整體發展。國家住都中心則表示，本案尚在評估適宜性，未多做說明。

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今天來說一下最近常聽客戶講到的7月1日起施行的【非自住房屋差別稅率（俗稱囤房稅）】

我只能說這個真的是蠻有趣的，這個【地方版囤房稅】只能說是雷聲大雨點小，影響層面很大嗎？

我個人覺得非常難，但是如果你是【台北市居民】或是北市以外在【同一縣市擁有土地】的地主，要注意看這篇。

首先，這稅是老大【中央要求】全台灣各縣市修法調高囤房稅稅率上限5%，結果只有一個縣市跟進，就是台北市。

剩餘21個縣市全部都反對中央要求的囤房稅，中央無奈只能說，那你們地方自己看著辦吧！

就衍伸出來了這個【地方版囤房稅】。

先講台北市：
如果你是台北市，你就會有【總歸戶這部分需要考量】，簡單來說，台北市身份的居民不管你在台灣哪一個縣市買房子，都是會幫你去歸納到你所持有的總戶數，所以不要逃、也逃不了，不過2014年就開始實施了，相信這部分不用多贅述。

其餘21縣市：
不管是新北市、桃園、台中、台南、高雄、新竹縣市、任何台北市以外的縣市居民，白話文一點來說，只會計算你在該縣市所購置的房產，有沒有超過修法後所設的門檻額度。

舉例：
新北市2戶2.4%、3戶以上3.6%（審議中）
桃園市5戶以下2.4%、6戶以上3.6%（7月上路）

如果新北市買1戶，桃園市買3戶，均屬自住稅率1.2%，由於這次除台北市以外均歸為地方自治，所以只計算地方稅率額度，以上戶數在新北及桃園均未超過規定戶數。
【不會被課囤房稅】

如果新北市買3戶，桃園市買6戶，由於這次除台北市以外均歸為地方自治，所以會計算地方稅率額度，以上戶數在新北及桃園均超過規定戶數。
【會被課囤房稅】

備註：囤房稅適用非自住房屋，自住房屋三戶內都適用自住稅率1.2%

#重點來了
如果你是準備都更或危老，還是要跟建商合建的地主們，請注意。

按照這樣的戶數來看，如果你的持有土地面積很大、或是使用分區隸屬容積率高百分比的地主（尤其市區），你在合建後所分到的房屋戶數如果有超過地方所規範的囤房戶數，你【會被課囤房稅】，要非常注意。

#總結
我得先說，我不是在教你炒房，是這次的政策讓我都覺得有點詭異，不過既然新法都要上路了，自身權益都要了解清楚，尤其我想到那些大地主準備要都更危老的，如果是商業區那種一分就是好幾戶，千萬要記住清楚計算自己的淨資產，風險控管要拿捏好。

我是康洋Darren，這一定會幫助得到你。

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捷運汐東線綜合規劃報告在今年3月經交通部原則審查通過，讓汐止捷運系統邁進一大步，根據汐止地政事務所分析未來捷運沿線近2年買賣行情資訊，各住宅產品在成交價量上皆呈現上升趨勢。

汐止地政事務所主任黃美娟表示，汐東線預定站點周邊，以住宅大樓及華廈為主，各佔78%、13％，單價漲幅分為11%、12.91%。

熱門成交區域主要集中於SB12站 (近福德二路)、SB14站 (近汐科北站)及SB15站 (近汐止區公所站)周邊300公尺生活圈，另從2020~2021年住宅大樓行情表分析，成交量以福德二路生活圈487件最多，汐科北站生活圈469件居次，平均屋齡約16~19年，福德二路區域平均總價約為1027萬元，汐科北站平均總價約為1241萬元。

​至於汐止區公所生活圈，成交計184件，平均屋齡僅9年，因周邊有運動中心、行政中心、市場及學校，平均交易總價達1338萬，為三個生活圈中最高。
單價部分，2021年與2020年相比也呈現上漲情形，SB14站單價漲幅約8.5%，SB15站、SB12站單價漲幅皆達13%，此外，2021年與2020年建物移轉平均坪數相比，SB12站減少1.62坪、SB15站減少4.44坪、僅SB14站增加1.75坪，主要是因2021年有大批小坪數新建案移轉，顯示現今家庭組成人口減少，且房價上漲，購屋偏好逐漸以小坪數住宅大樓為主。

黃美娟表示，汐止隨著吉林街完成拓寬，紓解社后地區通往東湖地區車流，以及捷運汐東線、國道1號汐止交流道增設南入匝道改善工程等多項重大交通建設推動，加上鄰近台北市內湖及南港區優勢，吸引人口移入，整體汐止區域房價呈現穩定上漲。

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相信昨天大家都看到了，本年度3月17日升息1碼（0.25%）之後，昨日央行理監事會議再次宣布升息半碼（0.125%），今年第二次升息。

這是正常的，我個人認為在全球疫情嚴峻、俄烏戰爭、原物料影響之下，世界各國勢必要抑制通膨壓力。在這樣的壓力下，各國加速緊縮進程，美國、英國、加拿大、澳洲確認進入升息循環，連昨天瑞士都直接升2碼，極其罕見。

國內買屋賣屋呢？對你我的影響大嗎？

買屋的朋友們：

我建議您一定要針對未來預期性的升息做好必要的財務規劃，一般物價水準在某一期間內，持續以相當的幅度上漲，這就是通膨，所以在無法改變大環境的情況下，只能先讓自己做好準備，做好全面性的風險評估。

自住換屋如果看到喜歡的房子，做好風險評估後，認為這是自己可以負擔得起的，請大膽出價，讓您信任的仲介去為您努力，相信會有不錯的成果，即使失敗，您也會得到該屋、該區域一個預期的成交區間值。

賣屋的朋友們：

未來9月以及12月，央行理監事會議還有兩次升息調整的機會，如果您沒有還款壓力，當然尊重您的理想售屋開價；但我們要知道，一般房貸利率的計算方式分為固定及機動兩種，固定則是寥寥無幾。

您要評估您未來可能升息後增加的成本，如果成本承擔下去，是不是還可以賣到您的理想金額，而賣了這個理想金額，這些利息是不是又吃掉了您的獲利？這是可以去思考的方向。

總之，不管是買屋還是賣屋，我們都要做好全面性的風險評估。現在的房屋市場，可以說賣方市場與買方市場的 正式轉換。

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汐科火車站北站公車候車亭，時間一久早就老舊，再加上佔據人行道，造成等車的民眾和行人相衝突，所以，新北市議員廖先翔也爭取改善，將候車亭汰舊換新整個內縮，並且加大一倍，不但等車環境更舒適，行人走在人行道上也更順暢。
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大同里長黃翠華說，之前的候車亭面臨馬路很緊，所以，上車的或是下車的再加上行人，都會衝撞很危險，那經過議員廖先翔辦理會勘爭取後，將汐科火車站北站的候車亭變的更符合民眾的需求，並且增加舒適性跟安全性。

新北市議員廖先翔表示，汐科北站往基隆方向的候車亭，有民眾反應公車站是做在人行道上，對於等車或是通行的民眾來說都是非常的困擾和擁擠，那當初會做在人行道，是因為後方有一個高起的地方，是火車站自行車停放區域，在經過台鐵跟市府交通局、養工處共同會勘後決議，將原本比較高的自行車停放區部分打掉退縮，做公車候車亭，這樣就可以做一個比較寬敞舒適的候車空間。
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廖先翔指出，因為這邊是火車站，所以，候車亭是一般兩倍的長度，可以容納比較多的人，同時候車亭內縮後，人行道也會變的比較寬敞，民眾在通行動線也比較順暢，不會和等車的人擠在一起，另外，無障礙或是輪椅族在經過時，也不會有通行上的困擾。

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